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  • 一桩小案引发的物业服务变革
  • 日期:2022-08-24   点击:   作者:admin   来源:未知   字体:[ ]

  今年6月23日,检察官来到重庆市綦江区某小区,对物业服务整改情况进行回访。

  今年1月20日,重庆市綦江区检察院针对物业服务合同纠纷案举行公开听证会。

  今年3月3日,重庆市綦江区检察院检察三部召开检察官联席会,对相关行政机关在物业行业监管方面存在的问题进行梳理和讨论。

  物业公司和业主之间发生纠纷,这在当今社会并不鲜见。一起看似简单的物业服务合同纠纷案走到检察监督环节后,在法院判决并无不当的情况下,重庆市綦江区检察院检察官并没有就案办案、机械司法,而是主动调查核实引发业主和物业公司矛盾纠纷的源头,依职权启动行政检察监督程序,助推行业规范和溯源治理,依法护航民生民利。

  如今,綦江全区物业服务水平提档升级,部分小区曾经存在的公共收益公示不透明、违法占用公共区域、违法占用消防通道等情况,得到了根本好转……这中间究竟发生了什么?一切还得从四年前的那起物业服务合同纠纷案说起。

  2018年,綦江区某建材城商铺业主王某与重庆市某物业公司(以下简称“A物业公司”)签订物业服务协议,明确约定A物业公司应对房屋共用部分、公共设施设备、绿化等项目进行维护、修缮和管理,服务费按照建筑面积每月每平方米4元计算。

  起初,王某按照协议约定缴纳了相关物业费,可从2020年第二个季度开始,他却拒绝缴纳物业费,原因很简单:他认为A物业公司并未如约履行服务内容。

  王某口中所称的未如约履行服务内容,其实就是A物业公司已于2018年底将部分物业服务委托给了重庆市某市场管理有限公司(以下简称“B市场管理公司”),而其本人并未与B市场管理公司签订物业服务合同。

  2021年2月,在两次催告王某缴纳物业费无果的情况下,A物业公司将王某起诉至綦江区法院,请求判令王某支付物业管理服务等费用3900余元。无独有偶,遭遇此情形的还有另一位业主赵某,他也被法院判令支付物业管理服务等费用3600余元。

  “B市场管理公司提供了维护该区域电梯等物业服务,为什么你们不缴纳物业费呢?”“从事物业服务的工作人员并非A物业公司的员工,我又没和B市场管理公司签订合同,我不认!”法庭上,原、被告双方对于A物业公司委托B市场管理公司行为的有效性产生了分歧。

  在业主王某、赵某看来,B市场管理公司提供的物业服务并不能等同于A物业公司所提供的服务。A物业公司没有尽到服务义务并且违约,因此没有理由让他们缴纳物业费。

  根据我国《物业管理条例》第33条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。对王某和赵某而言,A物业公司将物业服务委托给B市场管理公司,形成委托与被委托的关系,违反了《物业管理条例》和之前双方签订的物业服务协议中“甲方不得将全部物业服务委托给单位或个人”这一条款。

  “我们公司只是将专项服务事项委托给B市场管理公司管理,自身也在履行物业服务义务,比如消防维稳、工程维修、环境保洁、绿化服务等。”A物业公司负责人坦言。

  綦江区法院审理后认为,A物业公司将该区域的部分物业服务委托给B市场管理公司并不违反法律规定,且已按照协议约定为该区域的商铺业主提供了物业服务,同时王某、赵某也接受了相应服务。依照相关法律规定,法院判决王某、赵某支付拖欠的相应物业费。

  可王某、赵某始终认为A物业公司的物业服务委托不合法,随即向綦江区法院提出再审请求。綦江区法院认为,二人与A物业公司之间的物业服务关系有物业服务协议予以证明,A物业公司在一审中提供的证据能够证明该公司提供了物业服务,并且二人也有缴纳物业费的记录,表明二人对物业服务的认可。由于该案不符合再审条件,法院裁定驳回王某、赵某的再审申请。

  “A物业公司将电梯维护委托给另外一家公司,且小区公共区域收取的广告费等收益也没向业主公示,凭什么要我们缴物业费?”2021年11月10日,王某、赵某来到綦江区检察院,情绪激动地向该院检察三部(负责民事、行政检察业务)检察官黄灿鑫求助。

  随后,黄灿鑫和同事立即前往法院调阅案卷,复核相关证据,当面听取申请人的陈述。奔波10余天,调查结果显示:原审生效判决并无不当,法院驳回再审申请正确。

  可两名申请人信访意愿强烈,心中怨气始终难平,处理不当反而会激化矛盾。经综合分析,黄灿鑫和同事们一致认为,此案最关键的是如何让申请人彻底解开“法结”和“心结”。

  “不如把双方当事人请进来,召开一次案件公开听证会,把检察机关的办案过程‘晒出来’,让中立的第三方‘评评理’。”黄灿鑫的想法得到了部门人员的一致赞同。

  今年1月20日,神龙特码心水高手论坛一场公开听证会在綦江区检察院举行,三名具有物业服务从业经验的区人大代表、人民监督员、行业专业人员受邀担任听证员,该院检察三部负责人龙迎涛主持该场听证会。

  “请问申请人提出的物业管理服务方面存在的问题是否和物业费的收取有关联?”

  听证会上,听证员们在听取了各方当事人意见后,现场查阅了各方提供的证据,结合案件情况向当事人进行仔细询问。

  “经过休会讨论,我们三位听证员一致认为,原审判决并无不当。”行业专业人员代表听证员发表意见说。黄灿鑫也再次就案件事实的认定和法律适用问题分别从法理、事理、情理等方面指出申请人在证据认定中存在的认识误区,促使各方诉求回归理性。

  王某和赵某当场对自己接受了物业服务和欠缴费用的事实表示认可,A物业公司也意识到自身在物业管理方面存在的不足,双方都表达了和解的意愿。随后,綦江区检察院依法对该案作出不支持监督申请决定。

  按照常理,案件可就此画上句号。但黄灿鑫从听证会上敏锐地捕捉到一个细节——王某在听证过程中明确表示对于A物业公司的物业服务不满意,但又似乎欲言又止。这一迹象让黄灿鑫感到,申请人不缴纳物业费的真实原因可能另有隐情。此后的连续数日里,他先后走访了案涉区域多家业主和物业公司。

  原来,王某、赵某所在小区的物业管理服务存在诸多瑕疵,比如部分公共通道被占用、公共收益未依法公示、部分消防通道亦被占用。这在一定程度上侵害了业主的合法权益,也给小区的公共安全带来了风险隐患。而A物业公司对于B市场管理公司的一些不规范行为也未采取相应措施予以制止。

  通过实地走访调研,检察官们还发现辖区内各小区物业管理服务水平参差不齐,类似上述因业主对物业服务质量不满意而不缴纳物业费的情况不在少数。

  “物业费的缴纳应该建立在物业公司履行好自身物业管理服务义务的基础上,他们长期不负责任,我为什么要缴物业费?”积怨已久的业主们多次向相关部门投诉反映均无果,便以不缴纳物业费的方式表达自己的不满和抗议。

  检察官从相关部门工作人员口中得知,平时针对物业管理服务的投诉很多,由于无法达到投诉方和物业公司都满意的结果,部分投诉也因此被监管部门搁置了。

  “物业管理服务质量上不去,业主不缴纳物业费,物业公司与业主产生矛盾纠纷,进而形成恶性循环,由此产生大量的物业服务类诉讼纠纷势必会影响社区和谐稳定。一旦处理不好,还容易使矛盾激化、升级。这是物业服务监管出了问题,我们应当针对辖区物业监管部门提出检察建议。”今年3月3日,在綦江区检察院检察三部的检察官联席会上,检察官们通过对前期调查的情况进行梳理,发现了相关行政机关在物业行业监管方面存在的漏洞,比如物业管理不规范、业主针对物业管理服务问题多次投诉均未得到有效处置等。大家一致认为此案虽是小案,但关系到民生民利和社会公共利益,检察机关理应有所作为。随后,办案检察官将情况向上级机关重庆市检察院第五分院进行了汇报。

  3月7日,在两级检察机关的共同努力下,一份社会治理检察建议书摆在了相关行政机关的案头——建议相关行政机关加强对辖区物业管理企业的指导和督查,督促物业公司将公共区域广告费用等收益及公共区域使用情况向业主进行公示。

  不久后,相关部门就检察建议的落实情况进行了书面回复,表示接受检察机关的监督,并将通过采取完善工作机制、强化宣传教育、加强监督管理、消除安全隐患等措施,全面提升物业行业监管水平。

  与此同时,一场针对物业公司不规范行为和扰乱物业服务市场秩序行为的专项整治行动全面展开。

  物业监管部门联合相关单位加强常态化监督检查,仅仅47天,依法处理物业服务不达标、不履行物业服务合同的业主投诉8起,推动4个物业项目将小区公共收益移交属地社区监管账户进行监管,约谈7家物业服务企业,推动辖区72个物业服务项目完成整改。

  曾经被杂乱建筑垃圾违法占用的公共区域清理干净了,公共区域收益收支情况、专项维修资金使用情况等信息在物业服务区域显著位置及时公示了……至此,业主的合法权益得到了有效保障。

  “目前,我们已经研究出台了关于进一步规范物业服务行为的相关规定,持续深化整治辖区物业管理服务不规范问题,提升物业管理服务水平。”相关部门负责人表示,下一步,将对照物业服务领域重点问题,大力推进“红色物业”建设,以党建引领创新物业服务,944cc开奖天天彩,同时因地制宜、因事施策,从规范公开公示制度、物业服务行为和第三方行为等方面强化行业制度建设。

  “民生无小事。物业服务不仅与群众生活紧密联系,还事关一个区域的安全与稳定。此次全辖区物业整治专项行动,也是相关部门为民办实事的具体实践。今后,我院将继续坚持依法能动履职,践行以‘我管’促‘都管’理念,用心用情办好事关群众利益的‘小案’,以检察之力助推社会治理现代化。”重庆市綦江区检察院党组书记、检察长钟晓云说。